Jdi na obsah Jdi na menu
 


21. 1. 2014

Jaká jsou práva a povinnosti nájemníka a nájemce?


 

Vztah nájemce a pronajímatel bývá často velmi komplikovaný. Je tedy pravdou, že pronajímatel je podle nového občanského zákoníku ještě více znevýhodněn? Za jakých podmínek může být vypovězena nájemní smlouva? A co dělat, když dobrovolně neodejde? Tato všechna dosti diskutovaná témata se částečně mění i s novým občanským zákoníkem.

 

Může být nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou?

Ano, smlouva může být uzavřena na dobu neurčitou. S tím, že smlouvu lze vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů. Pokud není stanovena výpovědní lhůta, má se za to, že výpovědní lhůta je dle zákona tříměsíční. Výpovědní důvody, zvláště ze strany pronajímatele, jsou potom velmi omezené, a proto se nedoporučuje smlouvu na dobu neurčitou uzavírat. V žádném případě tedy neplatí, že by pronajímatel mohl dát výpověď z nájmu bez udání důvodu. Pokud smlouvu uzavřeme na dobu delší 50-ti let, má se za to, že jsme uzavřeli smlouvu na dobu neurčitou.

Jak vypovědět nájemní smlouvu za doby jejího trvání?

V dnešní době se tedy doporučuje uzavírat zásadně pouze nájemní smlouvu na dobu určitou. Tento typ smlouvy zajišťuje větší jistotu především pro pronajímatele. Jak již řečeno, v případě smlouvy na dobu neurčitou je pro pronajímatele složité ji vypovědět. Nájemce ji může vypovědět bez udání důvodu v tříměsíční výpovědní lhůtě.

Pronajímatel smí nájemní smlouvu na dobu neurčitou vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou, pokud potřebuje byt pro sebe nebo pro příbuzné v přímé linii nebo ve vedlejší linii ve druhém stupni. Nájemce má právo podat návrh k soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců od skončení nájmu. 
Pokud je uzavřená nájemní smlouva na dobu určitou, nájemce i pronajímatel ji má za podmínek daných zákonem právo vypovědět i za doby jejího trvání. Nájemce ji může například vypovědět, pokud pronajatý prostor již nebude způsobilý k plnohodnotnému užívání. Pronajímatel ji smí vypovědět nájemci například pro hrubé porušení povinností. Za hrubé porušení nájemní smlouvy se považuje i nezaplacení nájemného. Nicméně v takovém případě může pronajímatel podat výpověď až tři měsíce po nezaplacení nájemného a nákladů na služby a až od této lhůty běží tříměsíční výpovědní lhůta.

Jak probíhá výpověď z nájmu

Výpověď musí být vždy písemnou formou. Výpovědní lhůta (dle zákona tříměsíční, pokud nebylo dohodnuto jinak) běží počínaje prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi. V případě, že vypoví nájem pronajímatel, musí poučit nájemce o možnosti vznést k soudu námitku a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Toto je důležitá změna v novém občanském zákoníku: ten, kdo v tomto případě podává žalobu, je nájemník a to žalobu na neplatnost výpovědi. Pronajímatel podává až žalobu na vystěhování. Samotné vystěhování provádí exekutor na základě řádného rozsudku. Po celou dobu, kdy nájemce bydlí neoprávněně v bytě, a ani neplatí nájemné, je pronajímatel povinen stále zajišťovat nezbytné služby.
 

Jaké jsou povinnosti pronajímatele?

Pronajímatel se uzavřením nájemní smlouvy zavazuje přenechat byt nájemci tak, aby mu sloužil k běžnému užívání. Pronajímatel musí byt a dům udržovat po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání a musí zajišťovat nezbytné služby, jimiž jsou: dodávka vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a případně provoz výtahu. V praxi k tomu ještě může přibýt dodávka elektrické energie a plynu. To už závisí na dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem, zda bude dodávka elektřiny přepsána na nájemce, či ji bude pronajímatel nájemci vyúčtovávat.

Jaká jsou práva a povinnosti nájemce?

Nájemce smí užívat byt v souladu s nájemní smlouvou. Dokonce podle nového občanského zákoníku smí v pronajatém bytě či domě i pracovat nebo podnikat. Nesmí tím však zvýšeně zatížit byt nebo dům. Nájemce se musí chovat podle pravidel obvyklým místním poměrům. To znamená, že pokud budete mít psa, který štěká v panelovém domě na sídlišti, mohlo by to být důvodem k ukončení nájemní smlouvy. Pokud však štěká pes v pronajatém domě na vsi, kde je to obvyklé, důvodem k ukončení nájmu to nebude.

Lze pronajmout družstevní byt?

Družstevní byt lze pronajmout v souladu se stanovami daného družstva. Mnohá družstva mají svoje nájemní smlouvy a za akt pronájmu bytu si většinou účtují poplatek, někdy i výrazný. Proto se družstevní byty častěji podnajímají a není tedy nutno řešit smlouvu nájemní, sepisuje se smlouva podnájemní.

Smím v bytě chovat zvíře bez souhlasu pronajímatele?

Ano, nájemce má právo chovat v bytě zvíře i bez souhlasu pronajímatele. Zvíře však nesmí způsobit ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům domu. Pokud zvíře způsobí v bytě škody, pronajímatel má právo na náhradu těchto škod. Tedy pokud budete v bytě po Novém roce chtít bez souhlasu pronajímatele chovat dva bengálské tygry a ve vaně plameňáka (a zvířata nebudou narušovat klid v domě), máte na to plné právo.

Za jakých podmínek lze byt podnajmout?

Podle nového občanského zákoníku smí nájemce podnajmout část bytu, pokud v něm sám trvale bydlí, bez souhlasu pronajímatele. Pokud zde nájemce trvale sám nebydlí, smí část bytu podnajmout pouze se souhlasem pronajímatele. Když se pronajímatel k žádosti o podnájem nevyjádří ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný. To neplatí pouze v případě, že byl výslovně domluven zákaz podnájmu. Podnájem končí nejpozději společně s nájmem.
 

Jak to funguje v případě, že si byt chce pronajmout více osob?

Jedná se o tzv. společný nájem. Není důvod, proč by nájemní smlouvu nemohlo uzavřít více osob (jak na straně pronajímatele, tak nájemce). Spolunájemcem se stane i osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě později. O společném nájemci platí obdobně to stejné, co o nájemci. Všichni společní nájemci mají stejná práva a povinnosti.

Co když se změní majitel bytu či domu?

Práva a povinnosti z nájmu plynoucí automaticky přecházejí na nového vlastníka. Žádná strana nemá právo okamžitě vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník nemovitosti. Pronajímatel má možnost vypovědět nájem do tří měsíců od doby, co se dozvěděl, kdo je vlastníkem. V opačném případě, i nájemce má právo vypovědět nájem do tří měsíců, co se dozvěděl o změně vlastníka.

Za jakých podmínek může být zvýšeno nájemné a s tím spojené platby?

Nájemné se sjednává pevnou částkou za časový úsek jednoho měsíce (pokud se strany nedomluví jinak). Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného nebo naopak zvyšování nájemného výslovně vyloučit. Pokud v nájemní smlouvě není dohodnuto ani jedno, zvyšování nájemného se řídí zákonem. Zjednodušeně řečeno, pronajímatel může nájemci písemnou formou navrhnout zvýšení nájemného až do výše nájemného obvyklého v daném místě. Stejně tak může stejnou formou navrhnout nájemce snížení nájemného. Pokud se strany nedohodnou, mohou požádat o rozhodnutí výše nájemného soud. Pokud se strany nedohodnou o dlužném nájemném, nelze nájem vypovědět pro nezaplacení nájemného, pokud nájemce uloží nájemné či spornou část do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele. Nájemné a zálohy na služby se platí předem na každý měsíc. Nejpozději do pátého dne měsíce, na nějž má být nájemné uhrazeno.

Jak vysokou smí požadovat pronajímatel kauci?

Podle nového občanského zákoníku smí majitel požadovat kauci (v novém občanském zákoníku nazvaná 'jistota') ve výši šesti měsíčních nájemných (do konce roku 2013 to jsou pouze 3 měsíční nájmy). Praxe však bývá taková, že většina nájemců nemá tak velké finanční možnosti. Majitel tedy sice smí požadovat takto vysokou kauci, nicméně v praxi bývá kauce ve výši maximálně jednoho až dvou měsíčních nájmů. Kauce se vrací při předání bytu. Pronajímatel si smí ponechat kauci či její část na úhradu dlužných částek. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
 
autor Markéta Mazancová
Zdroj použitých fotografií: www.shutterstock.com